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Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Qué es, quién la paga, cómo se calcula tras la reforma de 2021 y, sobre todo, cuándo NO tienes que pagarla. Guía nacional actualizada a 2026, válida para cualquier ayuntamiento de España.
Si vendes (o heredas/donas) por un valor igual o inferior al de compra, no hay que pagar plusvalía. Eso sí: hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras.
📌¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal —oficialmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un tributo que cobra tu ayuntamiento cuando se transmite un inmueble urbano (venta, donación o herencia). No grava el valor de la casa, sino el incremento del valor del suelo durante los años que has sido propietario. Está regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004 y, muy importante, por la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, que cambió por completo la forma de calcularlo tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021.
👤¿Quién paga la plusvalía?
| Situación | Quién paga |
|---|---|
| Compraventa | El vendedor (salvo que resida fuera de España: entonces el comprador como sustituto) |
| Donación | Quien recibe el inmueble (donatario) |
| Herencia | Los herederos |
🧮Cómo se calcula (reforma de 2021)
Desde 2021 existen dos métodos, y el ayuntamiento está obligado a calcular ambos y aplicarte el que te resulte más barato:
1. Método objetivo
Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que fija el Estado según los años de tenencia (coeficientes máximos vigentes en 2026 del RD-ley 8/2023, entre 0,14 y 0,45; cada ayuntamiento puede aplicar los suyos, iguales o inferiores). Sobre esa base imponible, el ayuntamiento aplica su tipo de gravamen (máximo legal 30%).
2. Método real
Se calcula sobre el incremento real del valor del suelo: la diferencia entre el precio de venta y el de compra, aplicada a la proporción que corresponde al suelo según el catastro. Si no hubo incremento, la base es cero.
💡 Ejemplo ilustrativo: suelo con valor catastral de 40.000 € y 13 años de tenencia. Objetivo: 40.000 € × coeficiente (p. ej. 0,08) = 3.200 € de base × 25% de tipo = 800 €. Real: si el suelo se compró por 30.000 € y se vende por 34.000 €, la ganancia del suelo es 4.000 € × 25% = 1.000 €. El ayuntamiento aplicaría el menor de los dos. (Cifras de ejemplo: el tipo y los coeficientes varían en cada municipio.)
🧮 Calculadora orientativa de plusvalía
Estimación NO oficial. Usa los coeficientes máximos estatales; tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes o un tipo de gravamen inferiores. El resultado es solo orientativo y no supone una verdad absoluta: confirma siempre el cálculo con tu ayuntamiento.
¿Conoces el precio de compra y venta? Añade el método real (opcional)
🚫¿Cuándo NO se paga plusvalía?
Este es el gran cambio de la reforma. No hay que pagar (o se puede reclamar) en casos como:
| Venta sin ganancia | Si vendes por igual o menos de lo que costó el suelo (acreditado con escrituras) |
| Dación en pago / ejecución hipotecaria | De la vivienda habitual, sin otros bienes suficientes |
| Extinción de condominio | Reparto entre cónyuges por divorcio sin exceso de adjudicación: no sujeta |
| Aportaciones entre cónyuges | A la sociedad conyugal |
| Entes públicos y ciertas entidades | Estado, CCAA, entidades locales, benéficas, etc. |
Aunque no tengas que pagar, en la mayoría de casos sigues obligado a declarar la operación en el ayuntamiento.
⏱️Plazos para presentar y pagar
| Tipo de transmisión | Plazo |
|---|---|
| Compraventa o donación (inter vivos) | 30 días hábiles desde la firma de la escritura |
| Herencia (mortis causa) | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 12 si se solicita |
El impuesto suele pagarse por autoliquidación (tú calculas y presentas), aunque algunos ayuntamientos lo gestionan por liquidación (te envían la carta de pago). Consulta la sede electrónica de tu municipio.
💸Bonificaciones habituales
Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% en la cuota cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido por parte de cónyuge, descendientes o ascendientes. El porcentaje exacto y los requisitos dependen de la ordenanza fiscal de cada municipio.
🏙️Plusvalía por ciudad
Consulta el tipo, los coeficientes y dónde tramitarla en tu municipio:
❓Preguntas frecuentes
¿Hay que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Desde la reforma de 2021, si vendes por un valor igual o inferior al de compra no estás sujeto al impuesto, pero debes declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y venta.
¿Quién calcula la plusvalía, yo o el ayuntamiento?
Normalmente se presenta por autoliquidación (la calculas tú y la pagas), aunque algunos ayuntamientos la liquidan y te envían la carta de pago. El ayuntamiento debe aplicar el método (objetivo o real) que te resulte más barato.
¿Cuál es el tipo de gravamen de la plusvalía?
Lo fija cada ayuntamiento y por ley no puede superar el 30%. Consulta la ordenanza fiscal de tu municipio o su ficha en esta web.
¿Se puede reclamar una plusvalía ya pagada?
En algunos casos (por ejemplo, si se pagó sin que hubiera incremento real de valor) es posible reclamar la devolución. Conviene revisar cada caso, ya que hay plazos y requisitos.